房贷利率要不要转LPR，为什么要转，LPR是怎么计算的「房贷利率2022年会降吗」

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房贷利率要不要转LPR，为什么要转，LPR是怎么计算的

在办理住房贷款时，银行会提供购房者两个选择：第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率与当前利率水平保持不变，以后不管LPR利率怎么变化，购房者房贷利率保持不变。比如，以前房贷利率为基准利率上浮10%，那么选择固定利率后，到期前购房者房贷利率水平维持5.39%不变。

第二，选择浮动利率。这意味着，房贷利率将根据LPR变动而变化。假设重新定价周期为1年，此前房贷利率为基准利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR为4.8%，那么，加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房贷水平不变。从2021年开始，购房者房贷利率为2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此类推。

那么该选择那种方式呢？个人认为主要决定于购房者对国民经济的预期。尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降的背景下，多数客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果购房者对经济回升有预期，通胀上行，那么LPR就会处于上升周期，则房贷利率也会随之走高，但如果此前选择的是固定利率，则房贷成本不变。

LPR利率的计算方式是由LPR报价利率加上加点值，其中LPR的报价利率由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算。加点值是从固定利率转成LPR利率确定的，例如原先固定利率是5.5%，LPR报价利率是4.8%，那么加点值就是5.5%减去4.8%，等于+0.7%。

目前这18家报价银行分别是工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商银行、花旗银行（中国）、渣打银行（中国）、深圳前海微众银行和浙江网商银行。

LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，转换为LPR并不是说利息一定会降，LPR体现出利率的市场化定价，根据市场变动，后续的利率有可能降低，也有可能提高。

这次央行提供了两个选择进行转换，一是选择固定利率，二是选择一年一变的浮动利率。选择固定利率的贷款者，在未来20或30年的还款周期里，房贷利率都保持不变。例如房贷利率是5.91%的贷款者，选择固定利率后，未来30年的贷款利率都是5.91%。如果选择一年一变的浮动利率，则房贷利率每年都可以调整一次，未来每一年的房贷利率等于最新5年期LPR利率与地方加点之和。

如果当年最新的LPR利率下降，房贷利率也会随之下降。这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。2020年3月份首次转换时，LPR用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%；2021年开始，每年一调时LPR用最新的5年期LPR利率。贷款者2021年的房贷利率就等于2020年12月的最新5年期LPR利率加上初始的加点基数（可以为负数）。

综上可以看出，如果LPR降低了，贷款者的房贷也不会马上降低，至少在2020年房贷利率仍然保持不变。从2021年开始，房贷利率一年可以调整一次，具体哪个月份调整，则视合同而定。可以在每年的1月1日调整，也可以你自己跟银行约定一个月份。

从近20年的房贷利率一览表中也不难看出，利率一直是在下行的，利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势，因此更倾向建议贷款者选择一年一变的浮动利率。

目前是建议可以转，原因是目前全球各国都在执行不同程度的货币量化宽松政策，利率长远来看呈下行趋势，尤其是房贷利率上浮了15%（含）以上的建议一定要转LPR，LPR的计算可以简单用这个公式来看：去年的贷款执行利率=2019年12的LPR利率报价+加点，详细可以见图片>表明/p>

全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调，房价是要下降了吗

首套房贷利率23月来首次下降，跟房价要不要降没有直接的关联，但是刚性需求购房降成本有好处。

首先，房地产市场短期看金融，这个道理比较靠谱，无论购房者还是房企都是如此。

本轮楼市调控持续两年多了，其中限购、限贷、限价三大政策对热点城市的楼市降温功不可抹。房贷政策从紧，一二套房房贷首付提升与利率上浮，房贷审批从严，是本轮楼市调控的重要特征。

毋庸置疑，房贷政策一收紧，加之部分城市限购政策的推出，对投机抄作成分来说，是重大打击。房价之所以近20年跃升得如此之快，房价中隐含的泡沫如此之多，跟楼市的投机炒作行为干联紧密，资金高周转与高变现，几乎与房企的运作模式如出一辙。而限购、限贷的政策一出，这种炒作模式立时断了链。

其次，限贷对刚需的影响也是较大的，这一点不能回避。

刚需，即指第一次购房者，他或她的需求是刚性与必要的。在限贷政策挤走了楼市中的机会主义者，但同时对刚需产生的误伤。这种误伤，表现为：因为银行贷款额度受限，刚需一样申请贷款比较难；因为首付比例提升，刚需一样要承受首付款提升的压力；因为首套房贷利率上升，刚需一样要为还贷压力提升买单。

第三，即使仅仅是首套房贷利率23月来首次下降，也会改变房价预期，甚而在某种程度助涨房价。

在这一点上，对刚需又是很不利的。中国楼市最难打破的还是房价预期，20年的楼市与房价表现，令这种预期相当顽固。相信房价还会涨的人应当不会少，不然，中国家庭财富构成近七成为房子的现实不会产生。

楼市调控就是打破房价原有的预期，而这种预期的打破有赖于楼市的长期调控以及长效机制的形成。

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